L’immobilier est-il une valeur sûre ?

Après les comptes de dépôt et les obligations d’État, voici le deuxième grand mythe des Italiens. La brique mythique.

Ce qui, pour que la puissance et la dureté meurent, est certainement le PREMIER MYTHE.

A lire en complément : La check-list pour vérifier la plomberie d’un logement avant votre achat immobilier

Et le plus difficile à analyser rationnellement.

C’ est en fait ce que je veux faire maintenant.

A voir aussi : Construction de maison modulable locative : comment s’y prendre

Analysez s’il faut investir ou non votre argent dans le marché immobilier (dans ce cas, dans le but d’avoir un revenu), dans quelles quantités et dans quelles conditions.

Puisque je veux rester hors de notre analyse émotionnalité et sentiment, je commence immédiatement par le fait que je ne parle pas de première maison, maison de résidence.

Vous devez savoir, quand nous parlons de l’immobilier, d’investir dans immobilier, nous pouvons en fait parler de 3 cas spéciaux.

Qui sont énormément différents, et conduisent à des évaluations différentes.

Quiconque doit vous vendre quelque chose lié à l’immobilier, ne connaît pas cette différence très importante.

Et donc il a tendance à mélanger les cartes sur la table, dans le but de vous confondre.

Faisons la clarté.

Ces 3 cas particuliers, concernant le monde de l’immobilier, sont :

  • La maison de résidence,la première maison
  • spéculation immobilière
    • Revenu immobilier

Mélanger ce s’applique à la maison de résidence, avec ce qui est vrai pour la spéculation immobilière ou la pension est une erreur folle.

Et, je le répète, dénote une absence totale d’esprit critique et de connaissance du secteur.

La maison de résidence, ou première maison

que

j’ai dit avant que je veux tenir cette analyse aussi rationnelle que possible.

Par conséquent, je vous dis immédiatement que le grand choix entre acheter la maison où vous vivez, ou aller à la location, n’a RIEN à voir avec les investissements.

La première maison, celle dans laquelle vous vivez, n’est pas un investissement.

Et le choix entre l’achat et la location n’est pas seulement un choix économique et financier, mais c’est plutôt un choix dominé par la composante émotionnelle.

Le désir d’avoir un toit sécurisé au-dessus de notre tête, un endroit connu, familier, avec nos choses, nos habitudes, dans lequel « se sentir à la maison », ce qui nous fait sentir protégés, qui nous fait sentir protégés notre famille, c’est un souhait inhérente à nous depuis des milliers d’années.

Comme je ne comprends personnellement pas comment un toit loué peut protéger moins qu’un toit acheté, voici un désir et un besoin supplémentaires.

Le désir de possession.

Pour certains d’entre nous, pour beaucoup d’entre nous, cela vous rend encore plus sûr et plus sûr d’avoir la propriété de ce que vous utilisez. Que ce soit la maison, la voiture ou quoi que ce soit.

Je ne conteste même pas cela parce que, je le répète, ce sont des désirs inhérents à chacun de nous en tant qu’humains.

Chez quelqu’un, ils sont plus développés, et ils deviennent une vraie maladie qui se jette dans le sacrifice exagéré pour acheter 4 briques, mais néanmoins nous sommes tous faits comme ça.

Donc, encore une fois, puisque la première maison n’est pas un investissement, et ce n’est pas un actif, un actif, sur lequel vous pouvez développer un revenu (sauf si vous remplissez votre maison avec des colocataires ou des choses comme ça), les évaluations de commodité économique laissent le temps que trouver.

Si l’achat de la première maison vous fait vous sentir bien, augmente votre degré de sérénité financière, vous permettez de prendre un peu plus de risques dans d’autres domaines de la vie, je ne suis personne pour vous dire que c’est une mauvaise chose.

Mais je tiens à vous avertir brièvement de la façon dont le rêve d’avoir la première maison n’est pas un cauchemar.

Il y a quelques facteurs à faire attention. Voici lesquels.

Incidence de l’achat de cette maison sur votre patrimoine total

Si vous avez 200.000€ de vous économisez, et vous dépensez 180.000€ pour acheter la première maison, je dois vous dire que ce n’est pas une chose équilibrée .

Incidence de l’hypothèque sur le montant total que vous payez pour acheter la maison

Si, pour acheter la maison, vous êtes obligé de prendre une hypothèque pour 70-80- 100% du prix que vous payez, je dois vous dire même ici que ce n’est pas une chose équilibrée.

Incidence de la durée de l’hypothèque

Si, pour acheter la maison, vous êtes obligé d’allonger la durée de l’hypothèque à 20-25-30 ans afin d’être en elle, je dois vous dire que ce n’est pas un chose équilibrée.

Si vous prenez l’hypothèque à 35 ans, vous la terminez à 65 ans.

Incidence de l’acompte provisionnel Votre budget mensuel personnel

Si, pour acheter la maison, vous êtes obligé d’avoir un versement qui me mordre 35 -40% ou même plus de votre revenu total, je dois vous dire que ce n’est pas une chose équilibrée.

Pour ceux qui ne tombent pas dans ces cas, parce qu’ils n’ont pas besoin de l’hypothèque pour acheter la maison et parce que la première maison représenterait une fraction de leurs actifs, acheter la maison de résidence peut être un bon choix.

Pour ceux qui tombent sous ces cas, le simple achat de la maison avec une hypothèque importante augmente son niveau de risque financier global.

Spéculation immobilière

Maintenant, ici, nous commençons à parler de « l’immobilier différent de la première ».

Avant de parler de la spéculation immobilière, puis de la rente immobilière, vous devez expliquer un sujet important.

Quand vous investissez dans quelque chose (qu’il s’agisse d’actions, d’obligations, d’un bien immobilier, de l’or ou autre chose), vous pouvez gagner de 2 façons :

— Grâce à un changement positif dans le PRIX de notre investissement

,

j’achète une propriété pour 150.000€, je le revends pour 200.000€ J’achète 50 000€ d’actions, les revendre à 70 000€ J’achète 10 000€ d’or, revendre pour 15.000€ Ceci est appelé « gain en capital », ou gain en capital.

— Grâce à un flux périodique d’argent qui provient de notre investissement.

J’ achète une propriété, la loue, et au comptant 700€ bruts par mois. J’achète des actions, ou un ETF de capitaux propres, et je compte 15 000€ par an de dividendes. J’achète des obligations, ou des ETF obligataires, et l’encaissement de 15 000€ par an de coupons.

Alors voyons ici la différence entre quelque chose qui peut nous donner une rente (propriété à louer, part et obligation) et quelque chose qui ne peut pas nous donner. Comme l’or.Et ainsi que la spéculation l’immobilier.

Pour la spéculation immobilière, nous avons l’intention d’acheter une propriété, en essayant clairement de l’acheter au prix le plus bas possible, puis de la revendre, en essayant clairement de la vendre au prix le plus élevé possible.

Acheter bas, et vendre haut, en bonne substance.

Ici, la tentative d’acheter bas et de vendre haut pour obtenir un gain (un gain sur capital, un gain en capital) est exactement la définition de la SPÉCULATION.

Comme je le dis toujours pendant des années, il n’y a rien de mal à cela, L’important est de comprendre de quoi nous parlons.

La

spéculation sur l’immobilier, peut-être la recherche d’achats au moyen d’enchères judiciaires, ou la spéculation sur d’autres situations difficiles, n’est pas quelque chose qui peut donner une rente.

C’ est ce dont nous parlons dans cette série de vidéos.Il peut au plus vous donner un REVENU, et cela va de votre PROPRE TRAVAIL.

Il s’agit en fait d’une activité de mini-entreprise à part entière.

Qu’ est-ce nécessite une connaissance du marché, une connaissance des réglementations et des lois, une connaissance du territoire, une compétence dans les négociations commerciales, la connaissance de divers fournisseurs (agents immobiliers, notaires, architectes ou géomètres, entreprises de construction, artisans, etc.)

Je comprends bien que depuis des années, il vous a été vendu comme un clin d’œil pour faire ce genre de jeu, acheter une petite maison et les vendre à beaucoup, mais ce n’est absolument pas le cas.

Mais même si c’était aussi simple et rapide qu’on vous l’a dit, il ne s’agirait pas d’un INVESTISSEMENT, et du moins d’un PLACEMENT DE REVENU.

Donc, si vous avez le bon capital disponible, si vous aimez le secteur, si vous êtes informé et que vous voulez vous tester dans le domaine des métiers immobiliers, même dans ce cas, je n’ai rien au contraire.

Il est tout simplement de mon devoir de vous rappeler que nous ne parlons pas d’investissement mais de spéculation immobilière, et que nous devons être considérés comme des mini-activités entrepreneurial, dont le succès de l’opération (dangereux et à risque, bien sûr) sera également donné par votre travail, attention et compétences.

Le revenu de l’immobilier

Ici, nous parlons en fait de la propriété, et qui peut être considéré comme des actifs, des actifs, à partir de laquelle il est possible de tirer un flux de revenus.

En fait, je parle de biens immobiliers donnés en loyers, mis sur « rente ».

Dans un langage commun, on dit « revenu », mais c’est une erreur de nommage.

On les appelle « immobilier à louer ».

C’ est la seule forme d’INVESTISSEMENT IMMOBILIER.

Pas la première maison, pas la spéculation immobilière, mais bien d’investissement à des fins de location.

Comment alors vous pouvez aller à analyser si le revenu obtenu de la propriété est le bon, si elle est compatible avec le degré de risque que vous est en cours d’exécution et quelles peuvent être les autres inconnues qui ne sont pas prises en compte.

Calculer le revenu d’une propriété est certainement moins immédiat que le calcul du revenu d’un investissement en actions (aussi parce que dans ce cas il n’y a rien à calculer, mais c’est une donnée qui est mise en évidence automatiquement de votre banque ou plate-forme), mais ce n’est pas impossible.

Et un problème se pose ici.

Si je vais demander au propriétaire d’une propriété à louer, quelle est sa pension, je suis sûr que la réponse peut être :

  • Boh
  • Environ 10% (ou autre nombre élevé au hasard)

La première phase de l’analyse doit donc découler de savoir exactement quel est le taux de revenu de votre (ou sa) location propriétés.

Sinon, on ne parle vraiment de rien.

Je veux proposer une analyse rationnelle et propre, vous voulez aller de l’avant avec les idées de grand-père que la brique ne trahit jamais et qui est toujours le meilleur investissement, et à partir de là, nous ne bougeons pas.

Donc, pour calculer cette rente, aussi précisément que possible, j’ai mis une simple feuille de calcul entre les pièces jointes, où il sera possible, avec un peu d’effort et d’attention mais sans devenir fou, calculer le revenu net de votre bien immobilier.

Brièvement, je vais vous faire avancer.

Nous devons obtenir 4 articles, pour le faire. capital immobilisé, qui est la valeur marchande réelle de votre propriété.

Le prix du marché, au cas où vous vouliez aller monétiser demain, le liquider et le transformer en argent sonant.

Il y a des façons de faire des estimations, vous pouvez demander à un professionnel (en l’absence de conflit d’intérêts, pour être compris pas un agent immobilier qui veut que vous croyiez que votre maison peut valoir deux fois plus qu’il vaut la peine de prendre la mission de vente).

— La pension annuelle brute, c’est-à-dire somme d’argent que le locataire vous paie comme loyer dans un an.

— Taxes, à calculer à la fois pour l’entretien de la propriété (IUC, IMU, TASI, TARI), et les taxes sur la pension (nous parlons du coupon sec, ont tendance à)

Je les coûts et les dépenses que vous engagez, ordinaires ou extraordinaires, pour l’entretien en ordre et en bon état de votre propriété à louer, ainsi que de rendre la propriété habitable et louable au meilleur prix

possible

Il est clair qu’en supprimant les impôts et les coûts de la pension brute, vous obtenez le revenu net.

Ce revenu net doit être mis par rapport au capital investi, et de cette façon vous obtenez le revenu annuel en pourcentage !

Ce n’est pas de la science-fiction mais, je le répète, je suis raisonnablement convaincu que tant de propriétaires immobiliers ne savent pas ce fait.

Ainsi, selon ce calcul, une donnée claire, objective et rationnelle émerge, pour aller ensuite à analyser.

En principe, les indications que je peux vous donner à la lumière de la situation actuelle du marché sont les suivantes :

  • un revenu net inférieur à 2% n’en vaut pas la peine. Beaucoup de risques et surtout de mauvaises performances.
  • Une rente comprise entre 2 et 5 % doit être évaluée en même temps que d’autres facteurs.
  • Une rente de plus de 5 % doit être considérée comme bonnesi elle n’est pas excessivement risquée.

Parlons donc un peu des RISQUES associés à l’investissement dans l’immobilier.

Que la « brique est sûre » Je pense que vous avez maintenant compris que c’est une merde totale, aussi parce que dans la vidéo précédente, j’ai expliqué pendant longtemps que l’investissement sûr n’existe pas.

Et qu’il est inutile et trompé de le chercher.

Le problème des risques associés à l’investissement immobilier est qu’ils sont moins discrets que le « risque » d’autres placements, par exemple en actions.

C’ est, le fait qu’une action ou un FNB peut fluctuer dans les prix, donc baisser et offrir temporairement un résultat négatif, il est clair.

Mais cela est clair pour tout le monde simplement parce que le marché financier est beaucoup plus transparent.

Vous pouvez à tout moment ouvrir votre dépôt de titres, ou une page de journal, et voir en temps réel quelle est la valeur de votre investissement et comment il se passe.

Et ce n’est pas une estimation, comme tout agent immobilier peut faire.

C’ est un fait précis, car au cas où vous le vouliez, vous pouvez matériellement cliquer pour vendre, et vendre à ce prix exact.

Mais nous constatons cela lorsque nous parlons de FNB (fonds cotés) et d’investissements financiers.

Revenons donc aux risques inhérents à l’investissement immobilier.

Je souligne certains d’entre eux :

1. LE RISQUE NON RÉSOLU

EST LE plus compréhensible de tous.

Il est simplement le risque que la personne à qui vous avez loué la maison (ou les locaux commerciaux, peut-être une activité artisanale) ait des difficultés économiques qui l’amènent à retarder ou simplement sauter les paiements.

La législation italienne de ce point de vue n’aide pas, car les procédures d’expulsion sont longues et complexes, en particulier dans le cas où le locataire a une famille (pour un discours sur la protection du mineur).

Le taux d’insolvabilité a historiquement augmenté pour toutes les difficultés économiques ces dernières années, qui ont touché principalement les classes moyennes et moyennes à basses.

2. CONCENTRATION

DU RISQUE Dans ce cas, nous parlons risque qui découle de l’impossibilité de diversifier correctement en quelque sorte.

Nous considérons comme un investisseur moyen et épargnant, avec 1-3-5 placements immobiliers potentiellement en place.

Le problème, c’est que l’investissement immobilier individuel ne peut être diversifié.

Fondamentalement, en décidant de mettre 100-200-300.000-500.000 € en jeu sur une seule propriété, vous n’êtes pas « investir dans l’immobilier ».

Vous investissez dans une PROPRIÉTÉ : Que

  • vous allez acheterd’unVENDEUR
  • DansUneVILLE etUNQUARTIER
  • Avec des caractéristiques internesUNIQUES
  • Que

  • vous louerez àunLOCATAIRE

Tous ces risques sont absurdes de concentration, où le détérioration d’une seule variable suffit à souffler la pension à l’air d’une tranche importante d’actifs.

Il

n’y a pas de diversification géographique, il n’y a pas de diversification des crédit.

3. RISQUE DE REVENU NÉGATIF

dans ce cas, parlons du risque d’obtenir une rente négative.

« Mais comment est-il possible d’avoir un revenu négatif de l’immobilier ? Allez, mais vous dites ! »

D’ un

autre côté, il y a exactement deux façons d’obtenir un revenu négatif.

Le premier est de posséder une propriété libre, puis pas loué, gratuit.

C’ est une énorme erreur de le considérer comme un revenu nul, une propriété que « de toute façon j’ai là, vous ne savez jamais ».

En l’absence de flux entrant d’une propriété (loyer), la rente devient CERTAINEMENT négative en raison des impôts et des frais d’entretien.

Que vous devez payer obligatoirement, sauf si vous voulez que la propriété soit saisie ou s’effondre après quelques des années d’insouciance.

Mais cela vaut également pour les biens immobiliers loués pour de faibles montants (4-600€ par mois).

Une rente annuelle de 5-6-7 000€ par an est facilement réduite à zéro.

Juste la rénovation d’une façade, la rénovation du mobilier (ou êtes-vous parmi ceux qui louent l’appartement avec les meubles des années 70 de grand-père, et puis vous vous plaignez ?) , la ventilation d’une installation pour annuler ou réduire cette rente à zéro, ou en dessous de zéro.

4. RISQUE FISCAL

Il

n’y a pas grand-chose à expliquer ici.

Les propriétés sont le distributeur automatique de l’Etat, et compte tenu de leur énorme propagation en Italie (pays avec le plus de propriétaires immobiliers du monde et retentissant richesse déséquilibrée vers l’immobilier), l’État sait très bien qu’il peut encaisser de l’argent facile à partir d’une simple (mais régulière) augmentation de la charge fiscale sur l’immobilier.

Je ne parle pas tant du risque d’augmenter les impôts sur la pension (le coupon sec), mais d’une augmentation des impôts fonciers.

Vous comprenez bien que pour une propriété à revenu cadastral élevé, une augmentation de quelques points de pourcentage entraînerait le paiement de plusieurs milliers d’euros de plus par an.

Avec risque conséquente de revenu négatif ou en tout cas très faible.

5. RISQUE DÉMOGRAPHIQUE

Il s’agit d’une véritable tendance sociale.

Plus vague, mais toujours présent et potentiellement explosif.

Je parle du risque que le vieillissement de la population se poursuive, et surtout du dépeuplement de certaines zones géographiques continues.

Avec la pénurie de jeunes et en âge de travailler, qui sont ceux qui ont tendance à représenter la demande de loyers, il pourrait y avoir difficulté à trouver un locataire.

Je ne parle pas de la trouver en général, mais de la trouver avec les caractéristiques qui nous satisfont.

Je

pense que je connais un pays dans une région qui n’est pas vraiment florissante sur le plan économique.

Je pense, je sais, au centre de la Sardaigne, puisque je suis sarde.

Si, comme cela a été le cas depuis des années, tous les jeunes vont étudier à l’extérieur, et à l’extérieur il reste, à qui voulez-vous louer votre bel appartement ?

Disons en général que le choix du locataire est réduit à ceux qui sont restés, qui ont tendance à faire des emplois mal rémunérés ou y est arrivé parce qu’il émigrera peut-être des endroits économiquement encore plus déprimés.

Dans le cas immédiat, cela ne semble pas un risque, au fil des ans, cela pourrait être un risque énorme.

Ce qui, clairement, affecte non seulement la difficulté du revenu, mais aussi dans un effondrement potentiel de la valeur globale de la propriété.

6. RISQUE DE LIQUIDITÉ

Comme je l’ai expliqué plus haut, un investissement a 2 sources de rendement :

  • Croissance du capital investi
  • Rendement du capital investi

Maintenant, jusqu’ici, nous sommes investisseurs pour la rente, donc nous sommes intéressés à développer un revenu du capital… nous ne pouvons pas oublier que le capital la protection est extrêmement importante.

Sans capital, ou avec un capital réduit, puis un revenu d’adieu.

Pour le risque de liquidité, je me réfère maintenant au risque de ne pas transformer votre investissement immobilier en liquidité (argent, espèces), dans un délai raisonnable et à des prix raisonnables.

Nous parlons donc d’un risque qui affecte la croissance souhaitée du capital investi.

Vous comprenez que trouver un acheteur de votre propriété, prêt à vous donner des centaines et des centaines de milliers d’euros, il n’est JAMAIS aussi facile que de cliquer sur VENDRE sur votre maison banking et de vendre vos investissements financiers.

De toute évidence, le risque de liquidité est aussi élevé que le prix que vous essayez de vendre votre propriété est complètement hors du marché, et il est défectueux par des défauts d’évaluation et des distorsions cognitives telles que :

  • Effet doté : Être une propriété, vous êtes amené à penser que cela vaut plus que d’autres propriétés avec des caractéristiques égales, juste parce qu’il est en votre possession.
  • effet d’ancrage, vous êtes resté mentalement lié à un prix, ce que vous ou quelqu’un pour vous (peut-être un parent ou un agent immobilier) sculpté dans votre tête, et de là vous trouvez difficile à déplacer.

La vérité est que, sur le marché, il n’y a pas de prix « juste ».

Le seul prix qui compte est ce que le marché (dans ce cas identifié avec UNE PERSONNE, nous revenons au risque de concentration d’abord) est prêt à vous offrir d’acheter votre propriété.

Tout le reste est bavardage.

Donc, après avoir balayé de notre analyse les 2 discussions immobilières qui ne nous intéressent pas en termes de revenus (c’est-à-dire celles sur la première maison et celles sur la spéculation immobilière), je vous ai décrit ceux qui sont les 6 risques que vous devez prendre en compte.

Et évaluer si la rente de 1, 2 ou 3%, que vous avez déjà détectée et calculée grâce à notre dossier, suffit à vous rembourser de ces risques.

D’ une

manière générale, il est de mon devoir de vous dire qu’un investissement immobilier de revenu durable compatible avec une bonne stratégie de planification globale, ce qui est ce que je suis expérimenté, doit avoir Ces caractéristiques :

  • Chaque propriété à louer ne doit pas peser excessivement sur votre actif total
  • Tous les biens immobiliers ne devraient pas absorber trop de votre patrimoine
  • Il ne doit pas être situé dans une zone économiquement déprimée ou avec très peu de potentiel de développement
  • Il ne doit pas offrir une pension médiocre, car comme nous l’avons vu avant le risque de devenir négatif est élevé, et certains coûts encourus sont fixes (par exemple : l’appel au plombier coûte les mêmes que ceux qui doivent intervenir sur des biens loués à 500 ou 2.000 €/mois

)

Si ces conditions ne sont pas remplies, d’autres formes d’investissement de rente doivent être envisagées.

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