Investir dans la pierre, ce n’est pas juste placer son argent dans du béton et des tuiles. C’est aussi un levier fiscal qui, bien manié, peut transformer l’impôt en allié. Mais comment s’y retrouver entre dispositifs, statuts et subtilités fiscales ? Décryptage, avec Quintesens.
Qu’est-ce que l’impôt foncier ?
Pour dynamiser le secteur immobilier, moteur de croissance et pourvoyeur d’emplois, l’État a mis en place différents mécanismes permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier de réductions fiscales, sous certaines conditions de durée et d’affectation du bien à la location.
Pourquoi miser sur l’immobilier locatif ?
Se lancer dans la location immobilière n’a rien d’anodin : au-delà de la constitution d’un patrimoine solide, c’est un moyen de générer des revenus réguliers grâce aux loyers. Certains dispositifs permettent même d’acheter sans apport. Et ce n’est pas tout : la fiscalité, souvent jugée lourde, peut devenir avantageuse avec des réductions d’impôt ciblées. Un conseil avant de foncer tête baissée : il vaut mieux bien choisir la localisation du bien pour s’assurer que la demande locative sera au rendez-vous.
Lire aussi : Investir dans l’immobilier locatif : les pièges à éviter
Comment alléger sa fiscalité grâce à l’immobilier ?
Différents régimes d’imposition et lois spécifiques permettent de réduire sa note fiscale, sous réserve de remplir certains critères. Un point commun demeure : le bien, neuf ou ancien, doit être proposé à la location. Chaque année, le propriétaire doit déclarer ses loyers selon deux cadres :
Voici les deux régimes de déclaration possibles pour les revenus locatifs :
- Le régime micro-foncier : réservé à ceux dont les recettes locatives n’excèdent pas 15 000 euros annuels.
- Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 euros de loyers perçus par an ou en cas de choix d’un régime fiscal particulier, comme la loi Malraux ou la loi sur les monuments historiques.
Lire aussi : Comment déclarer un revenu de location ?
|
Pour obtenir davantage de précisions, prenez contact avec un conseiller sans engagement |
Investir dans le neuf et réduire ses impôts avec la loi Pinel
Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel a pris le relais de la loi Duflot. Elle offre la possibilité de déduire une partie du prix d’achat du bien de ses impôts, selon la durée de mise en location. Sur un montant plafonné à 300 000 €, la réduction d’impôt s’élève à :
, 12% pour 6 ans de location, soit 36 000 €.
, 18% pour 9 ans de location, soit 54 000 €.
, 21% pour 12 ans, soit 63 000 €.
Pour profiter du dispositif Pinel, il faut louer un logement neuf non meublé, situé dans une zone éligible (A à C). Les loyers sont plafonnés selon la zone géographique. Quant aux locataires, leurs ressources ne doivent pas dépasser un seuil qui varie selon la région.
Lire aussi : Comprendre la loi Pinel
Statuts LMP et LMNP : un cadre fiscal sur-mesure
Les statuts de « Loueur en Meublé Professionnel » (LMP) et « Loueur en Meublé Non Professionnel » (LMNP) concernent les propriétaires de logements meublés, neufs ou anciens. La distinction entre ces deux statuts dépend du montant des recettes locatives annuelles.
Statut LMP : quels avantages fiscaux ?
Dès lors que les recettes locatives dépassent 23 000 € par an, le bailleur bascule en statut LMP et doit s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés. Ce statut ouvre droit à une exonération totale d’impôt si les loyers ne franchissent pas 90 000 € hors taxes, et partielle entre 90 000 € et 126 000 €. Il est également possible de déduire les déficits fonciers du revenu global sur trois ans, et de bénéficier d’une exonération d’IFI. Les frais liés à l’acquisition du bien sont eux aussi déductibles.
Statut LMNP : cumul et flexibilité
Lorsque les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an et qu’elles ne constituent pas la moitié des revenus totaux du foyer, le statut LMNP s’applique. Selon le régime choisi (micro-foncier ou réel), plusieurs options existent : avec le micro-foncier, l’abattement atteint 50% sur les recettes ; avec le réel, les charges et amortissements sont déductibles, à l’image du LMP.
Il existe une particularité à connaître concernant le statut LMNP :
- Il se combine avec la loi Censi-Bouvard pour les résidences de services (résidences étudiantes, EHPAD, etc.). L’avantage : une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix du logement, répartie sur 9 ans, et la récupération de la TVA sur l’achat.
- L’avantage fiscal global peut dépasser 38 000 €.
Lire aussi : LMP, LMNP : quelles différences ?
Réduire ses impôts avec l’immobilier ancien : quelles solutions ?
Pour soutenir la rénovation et la valorisation de l’ancien, plusieurs régimes spécifiques s’appliquent aux investissements dans des biens immobiliers anciens ou historiques.
Loi Cosse : un dispositif gagnant-gagnant
Appelée aussi « Louer abordable », la loi Cosse est entrée en vigueur début 2017. Elle cible la location de biens anciens, rénovés ou non, et fonctionne par zonage géographique. Pour obtenir une réduction d’impôt, le propriétaire doit louer son bien à un tarif modéré à des ménages modestes, pour au moins 6 ans, avec un engagement contractualisé auprès de l’Anah, qui fixe le caractère social du bail :
- Secteur intermédiaire
- Secteur social
- Secteur très social
Le taux de réduction fiscale dépend du niveau de loyer pratiqué et du caractère social du bail, avec une fourchette allant de 15% à 85% des loyers encaissés sur l’année.
Loi Monuments Historiques : la restauration récompensée
Le dispositif Monuments Historiques cible les biens inscrits à l’inventaire supplémentaire (ISMH) ou classés monuments historiques. Les travaux de restauration engagés sont déductibles du revenu global, sans plafond, pendant un à trois ans. Les intérêts d’emprunt viennent aussi en déduction. À une condition : conserver le bien au moins 15 ans. Louer n’est pas obligatoire, mais la location permet de déduire l’intégralité des travaux du revenu global, maximisant l’avantage fiscal.
Lire aussi : Loi sur les monuments historiques
Loi Malraux : rénover et défiscaliser
Lancée en 1962, la loi Malraux s’adresse à ceux qui souhaitent réhabiliter un bien ancien à des fins locatives. La réduction d’impôt peut atteindre 100 000 €, calculée sur le montant des travaux. En secteur sauvegardé ou ancienne zone dégradée, la réduction grimpe à 30% des dépenses ; en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), elle s’élève à 22%.
Lire aussi : Investissement immobilier : régimes d’allégement fiscal
Quintesens, partenaire de vos projets patrimoniaux
Quintesens accompagne ses clients dans la construction et la gestion de leur patrimoine. Que vous réfléchissiez à l’optimisation de votre fiscalité, à la préparation de votre retraite ou à vos prochains investissements, notre équipe vous propose un accompagnement personnalisé. N’hésitez pas à nous confier vos ambitions.
Investir dans l’immobilier, c’est choisir de transformer une dépense contrainte en opportunité maîtrisée. La fiscalité peut sembler parfois opaque, mais bien conseillée, elle devient un véritable accélérateur de projets. Ce levier, à qui sait l’actionner, ouvre la porte à de nouvelles perspectives patrimoniales.
